<kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

              <kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

                      <kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

                              <kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

                                      <kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

                                              <kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

                                                      <kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

                                                              <kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

                                                                      <kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

                                                                              <kbd id='pEQ4xdPYy'></kbd><address id='pEQ4xdPYy'><style id='pEQ4xdPYy'></style></address><button id='pEQ4xdPYy'></button>

                                                                                  真钱二八杠注册开户:限价三年,富人对豪宅已是一种“不由分说”的购买

                                                                                  2019-05-11 11:05

                                                                                  限价三年,富人对豪宅已是一种“不由分说”的购买

                                                                                    提醒大家注意一个事实。

                                                                                    2017年以来,在最严厉的限价政策推行过程中,以及即便是在2018年第四季度最惨淡的市场环境中,深圳(楼盘)最优质地段的优质物业,包括高端公寓在内,都卖的很好,与普通地段住宅相比分化异常明显,富人们热购高端资产是一个比较清晰的现象。

                                                                                    【一】

                                                                                    带大家回顾一下过去几年来的10w+豪宅价格及销售情况。

                                                                                    2017年5月,香蜜湖万科瑧府开盘,220套住宅,户型231-241平,均价约99660元/平(另计精装7000元/平),当天去化近8成。

                                                                                    2017年8月,深圳湾华润悦府二期开盘,350套住宅,均价12万/平,户型106-225平。当时轰动得不行,去化率75%。

                                                                                    2018年5月,蛇口招商双玺开盘,167套,666人摇号,均价12.1万/㎡,开盘当天大户型摇号售罄。著名的“5000万蹲”就是从这里来的。   2018年6月,科技园华润城润府3期开盘,均价8.55万/平,5天认筹6776批客户,冻结资金超过135亿,开盘8个小时,741套房卖光。创下深圳历史上金额最大的一次“打新”。当年9月,华润城三期再推第二批555套为住宅,均价依旧8.5万/平,照样卖光。

                                                                                    2018年11月,万科臻山府最后一期开盘,397套住宅,户型178-306平,毛坯价9.71万/平(另加装修费6000元/平),接近售罄。

                                                                                    进入2019年:

                                                                                    2018年有“5000万蹲”,2019年有“8000万秒”。

                                                                                    2019年2月,华润深圳湾瑞府,146套高端公寓,228-583平,均价15.8万/平,装修费另计2万元/平,总价区间2448万-1.12亿/套,整体销售近5成,230平户型售罄,8000万起步的400平户型秒光。

                                                                                    上月,蛇口半岛城邦四期,599套房,88-135平1-3房。均价11.6万/平,卖掉约76%,销售额61亿。

                                                                                    上月同期销售的,还有绿景红树湾壹号,172-242平宽玺楼王,8.7万/平的“意外价”,大户型一样走俏。

                                                                                    下面即将发售的,是如下几个项目,大家可以关注:

                                                                                    【二】

                                                                                    市场不做伪,钞票不骗人。三点总结:

                                                                                    1、新盘豪宅因为限价,两年多未升,导致与二手价格倒挂显著。如华润城润府3期,新盘前后两期都是8.5万/平,但是之前卖的2期二手价现在已接近13万/平米,之间差价高达50%。这是豪宅遭抢的直接因素,也反衬出豪宅的真实价格在持续上升。要看到,这是在严厉限价与中美关系恶化的前提下出现的。

                                                                                  (上面这张图除了价格,还能看出近期的市场复苏有多么强劲,单月带看量超过300次!)

                                                                                    2、深圳的富人们,这几年来都在竞相抢购核心地段优质资产。限价,进一步提升了优质资产的购买价值,刺激了他们提前抢购的欲望。可以说,这两年来,他们对于福田南山的豪宅,表现出来的是一种“不由分说”的购买。只要是地段优良、产品优质、资源稀缺,基本都是果断出手。

                                                                                    3、即便是在去年第四季度最惨的月份,我们也能看到,真正的开价较低的优质资产依然得到了抢购。说明这些富人们对优质资产的信心和欲望,从来没有消退过。而今回头看,反而是去年底那段时间,给了他们最好的入场时机。因为,从今年这几个月看,成交量复苏的异常明显。上面华润城那张图,以及你到各大中介APP上查询,都能看到今年以来有些楼盘的带看量能以数十甚至百计,以及成交量也在齐刷刷上升。下面这个半岛城邦,单月带看量超过270次,1-4月成交量有5套。

                                                                                    但同期,刚需型,或者地段稍微偏远一点的住宅,成交去化率就有明显的下降,往往都在40%左右,这和豪宅遭抢形成了鲜明对比。

                                                                                    这些信息都在非常平静地说明一个事实:

                                                                                    深圳的优质资产的稀缺度越来越高。每年有多少个楼盘不重要,关键是楼盘在不在最优质的地段,是不是最优质的产品,如果是,无论有多少,基本都会被抢购。

                                                                                    一个城市的最优质地段,从来都是寥若晨星,在深圳,也就是福田中心区、香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口、前海这些地方。这里面,最为闪亮的,就是从福田红树林到前海这条海岸线上的豪宅。对买家而言,不管哪个,只要在深圳湾这条海岸线边上,都可以纳入选盘的范围。总之,一个想法:要趁这个机会尽早买到一套豪宅。

                                                                                    【三】

                                                                                    引发我思考的问题是:到底是什么力量促动他们敢于一掷数千万抢深圳的一套房子?

                                                                                    大家都能看到的一个重要因素,就是限价政策。的确,这是一个重要因素。限价直接限制了优质物业的真实价格,给富人们带来了抄底的预期,大大了刺激了他们提前去释放需求。这一点,我在去年的文章里已经谈到了。

                                                                                    但限价一定不是根本因素,富人群体花几千万去买一套房,背后的逻辑一定不是冲着价钱低那么简单。

                                                                                    基于这几年的总结,我认为,有两点大家需要注意,这两点,会解释过去,也会预判未来。

                                                                                    一个是大家对深圳看法变了,对应的是深圳的城市地位在改变。另一个是来深圳的人变了,对应的是来深圳的资金也在改变。

                                                                                    讲最近的一个小故事。

                                                                                    香蜜湖的一个中介小哥跟我讲,前段时间,在福田的绿景红树湾1号开盘的时候,他带着一个客户,92年的小青年,美国留学归国来到深圳,在福田中心区从事金融行业,在内地的父亲一把给了3000万,让在深圳先买一套房子住。在这个楼盘开盘现场,排队摇号摇了120号没摇到,就提前走了。

                                                                                    这个场景我们其实很熟悉,在上面我罗列出的那些豪宅开盘现场,媒体报道中都有这些外来客的身影,其中也不乏年轻人。也不止是豪宅,大量的公寓、一般住宅,都是如此。我在龙岗一个公寓现场,现场遇到了北京(楼盘)来客。还有另一个武汉(楼盘)90后,家里卖掉两套房换了深圳一套。而和以往温州(楼盘)炒房团的根本区别在于,他们中的大部分,买来都是住的,本身也在深圳工作。

                                                                                    基于大量的豪宅客户分析,以及深圳每年披露的人才引进数据,我们可以做出这样的判断:

                                                                                    现在还敢来闯深圳的年轻人,不是一般人了,要么是家里很有钱的(6个钱包),要么是个人很有才的。自然不是主流,但已有相当一部分。这部分人群相对于那些“白手起家”的年轻人,无疑是购买力更强。

                                                                                    而这些人之所以来深圳,并且一来就买房,除了是因为他们有钱之外,还因为他们对深圳的看法改变了。

                                                                                    过去几年,可以说是深圳的高光时刻。先是GDP总量超过了广州(楼盘),再是超过了香港,在全球的地位也是直逼硅谷,战略新兴产业占比超过41%,拥有副省级城市中最好的生态环境,一大批可堪全球竞争的优秀企业,更是催生出了庞大的“深吹族”。连张五常老人家都直言:“深圳将成为整个地球的经济中心”。能不能成不知道,但有一点大家要注意,现在谈起深圳,和三四年前谈起,已经完全不一样了。那时候,别人还是会觉得,深圳还是个暴发户,是个new money。在排位的时候,还是北上广深。但是现在,用脚投票,越来越多的优秀企业、优秀人才愿意来这里。不仅是全国的,还是全球的(比如苹果、波音、ARM等等)。再说北上广深,说服力已经不再了,只是说习惯了而已。

                                                                                  (明显看出,深圳2015年之后,经济增长动能变得更加强大)

                                                                                    这个城市地位的改变,可以描述为:

                                                                                    从“暴发户”到“中国硅谷”。这是一种气质上的认知变化,深圳已经完成了。

                                                                                    就房地产而言,我很早也做出了类似的论断:

                                                                                    深圳处于“人口红利”+“人口质量红利”的叠加期。可以参看这些旧文《深圳正在干一件大事儿:再造一个深圳!》《这三份人口数据,昭示大湾区未来的房地产走向》。“人口红利”指的是这座城市还拥有中国排位极靠前的出生率(千分之二十五)以及33岁的平均年龄,深圳将是中国最后一个人口红利消失的城市。人口质量红利指的是,这座城市这几年来持续进行的产业结构升级,持续引入更好的企业、更高素质的人口,并主动淘汰更多高耗能产业,从而令产业结构和人口结构都在快速发生置换。以上两者深圳同时具备,这在中国是很少见的。

                                                                                    总结来说,我的判断是:

                                                                                    深圳已经是全国乃至全球性的深圳,深圳房地产面对的客群也将扩散为全国乃至全球。这个导致了深圳房地产被重新定价,本也导致了本就稀缺的优质资产,进一步稀缺。

                                                                                    这些资产,无论是住宅,还是公寓,只要是比较顶级的产品,他们都会买,原因就是上面说的这些。再为大家总结一下:

                                                                                    一是深圳在全国乃至全球的城市地位快速抬升;

                                                                                    二是深圳产业结构与人口结构在发生至为深刻的置换;

                                                                                    三是深圳持续严格执行的限购限价政策。

                                                                                    基于此,我们其实可以说,深圳事实上已经出现了“

                                                                                    高端资产荒”的现象。这并非是危言耸听,而是已经在持续发生的事实,从今年的情况看,还将继续发生。

                                                                                    比如我上面说的那个富二代看的绿景红树湾壹号,是限价令下值得重点关切的物业之一。收官之作,B座现售楼王“宽玺”在4月13日开盘,均价被限在8.7万元/平米,纯大户型,面积在172-242平米,一共只有252套。

                                                                                    这个项目最大的优点可以用几句话来形容:

                                                                                    1、有护城河的优良地段。

                                                                                    福田南山,现在以及未来都将是深圳乃至整个大湾区最贵的地方。这两个区域,会类似东京的中央三区,集中了全深圳最优质的公共资源,距离机场口岸市政公园都在适宜距离,是非常难得的。在微观地段上,这里是大金沙片区整体改造计划的一部分,随着未来周边包括教育配套项目的改造逐步露出,整个区域的人居氛围会越来越好。

                                                                                    2、稀缺红树林海景。

                                                                                    只有在城市核心区的海景,才能称得上是可以获得超额溢价的稀缺资源。宽玺可以俯瞰368公顷红树林自然生态保护区,这是世界上唯一的城市中心湿地,整个深圳湾一线海景,全无遮挡。越在高楼层,景观越是震撼,可以一直看到深圳湾大桥。

                                                                                    3、顶豪产品打造。

                                                                                    红树湾壹号是绿景集团迄今为止最为高端的产品,产品打造、园林设计,均是按照顶级豪宅的标准,我个人是非常喜欢她的园林。宽玺49层166米高,地标建筑,纯板楼设计,客厅面宽5.8米,超13米宽景阳台。而且,是现楼,交付时间早。

                                                                                    4、低估的价格。

                                                                                    有人会说,宽玺的地段不如深圳湾,的确如此,但价格已经体现,深圳现在最便宜的二手房,大概要价都在12万左右,中信红树湾2006年的房子,一般楼层成交价也普遍在11万+。绿景红树湾壹号是新建豪宅,均价只有8万多,有30%以上的差价。受限价影响,这个价格甚至低于福田4月整体的均价(9.77万/平米)。对于实际居住而言,成本更低;对于长线配置而言,拥有更高的安全边际。

                                                                                    未来的价格谁也说不准,但就长线看,深圳依然在这条长期上升的通道中。富人们对豪宅的态度,可以成为我们很多普通人的参考。